특례대출 금리 vs 시중은행 주담대 비교 (2026) | 베베플랜

2026-04-04

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특례대출이 시중 주담대보다 얼마나 싼가?

출산 후 집을 살 때 가장 먼저 드는 생각이 "은행 주담대 받을까, 특례대출 받을까"입니다. 결론부터 말하면, 자격이 되면 무조건 특례가 유리합니다. 금리 차이가 최소 0.5%p에서 최대 4%p까지 벌어집니다.

3억을 30년 빌리면, 이 금리 차이가 수천만원~1억원의 이자 차이로 바뀝니다.

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금리 비교표

2026년 4월 기준

| 소득 구간 | 특례 금리(구입/30년) | 시중 주담대 평균 | 금리 차이 | |----------|-------------------|----------------|----------| | 2천만 이하 | 1.8% | 4.5% | -2.7%p | | 4천만 이하 | 2.6% | 4.5% | -1.9%p | | 6천만 이하 | 2.9% | 4.8% | -1.9%p | | 8.5천만 이하 | 3.3% | 5.0% | -1.7%p | | 1억 이하 | 3.8% | 5.2% | -1.4%p | | 1.3억 이하 | 4.3% | 5.5% | -1.2%p | | 2억(맞벌이) | 4.5% | 5.5% | -1.0%p |

시중 주담대 금리는 은행·신용도·LTV에 따라 4~6% 범위이며, 위 표는 평균값입니다. 특례는 어떤 소득 구간이든 시중보다 낮습니다.

3억 30년 총 이자 시뮬레이션

원리금균등, 대출 3억, 30년 기준입니다.

| 소득 구간 | 특례 월상환 | 시중 월상환 | 월 차이 | 30년 총 이자 차이 | |----------|----------|----------|--------|-------------------| | 2천만 이하 | 108만원 | 152만원 | 44만원 | 약 1억 5,840만원 | | 4천만 이하 | 120만원 | 152만원 | 32만원 | 약 1억 1,520만원 | | 6천만 이하 | 125만원 | 157만원 | 32만원 | 약 1억 1,520만원 | | 8.5천만 이하 | 132만원 | 161만원 | 29만원 | 약 1억 440만원 | | 1.3억 이하 | 149만원 | 170만원 | 21만원 | 약 7,560만원 | | 2억(맞벌이) | 152만원 | 170만원 | 18만원 | 약 6,480만원 |

소득 2천만 이하 구간은 30년에 1억 5,840만원 차이가 납니다. 솔직히 이건 집 한 채 가격의 상당 부분입니다. 고소득 맞벌이 2억 구간도 6,480만원 차이가 나서, 어떤 구간이든 특례가 압도적으로 유리합니다.

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시중 주담대의 장점은?

그래도 시중 주담대가 나은 경우가 있습니다.

| 항목 | 특례대출 | 시중 주담대 | |------|---------|-----------| | 소득 제한 | 1.3억(맞벌이 2억) | 제한 없음 | | 주택 가격 | 9억 이하 | 제한 없음 | | 출산 요건 | 2년 이내 출산 필수 | 없음 | | 대출 한도 | 최대 4억 | LTV 내 자유 | | 심사 기간 | 2~4주 | 1~2주 | | 금리 유형 | 5년 고정 후 변동 | 고정/변동 선택 |

특례대출 자격이 안 되는 경우(소득 초과, 출산 미해당, 주택 9억 초과)에는 시중 주담대가 유일한 선택입니다.

혼합 전략: 특례 + 시중 병행

대출 필요 금액이 4억을 넘는 경우, 특례 4억 + 나머지 시중 주담대로 분할하는 전략도 있습니다.

예시: 매매 7억, 필요 대출 5억

| 대출 | 금액 | 금리 | 월 상환 | |------|------|------|---------| | 특례 | 4억 | 2.9% | 167만원 | | 시중 | 1억 | 5.0% | 54만원 | | 합계 | 5억 | 평균 3.3% | 221만원 |

5억 전체를 시중 5%로 받으면 월 268만원인데, 혼합하면 월 47만원 절감됩니다.

대환(갈아타기)도 가능

이미 시중 주담대를 받은 상태에서 출산했다면, 신생아특례로 대환할 수 있습니다. 중도상환수수료는 2026년 12월까지 면제이므로 수수료 걱정 없이 갈아탈 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 시중 주담대 금리가 4% 이하면 특례가 불리할 수도 있나요?

이론적으로 가능하지만 현실적으로 드뭅니다. 2026년 4월 기준 시중 최저 금리가 4% 초반이고, 특례는 소득 4천만 이하면 2.6%입니다.

Q2. 특례대출 금리도 오를 수 있나요?

5년 고정 후 변동금리로 전환되므로, 5년 뒤 시장 금리가 오르면 특례 금리도 올라갈 수 있습니다.

Q3. 시중 대출을 이미 받았는데 특례로 바꿀 수 있나요?

가능합니다. 출산 후 2년 이내라면 대환(갈아타기)으로 전환할 수 있습니다. 중도상환수수료는 2026년 12월까지 면제입니다.

Q4. 시중 변동금리가 내려가면 특례보다 유리해질 수 있나요?

시중 변동금리가 기준금리 인하 등으로 2%대까지 내려가면 가능하지만, 현재 시점에서 단기간에 그 수준까지 내려갈 가능성은 낮습니다.

Q5. 특례 4억 한도를 다 쓰고 추가 대출이 필요하면?

특례 4억 외 추가 금액은 시중 주담대로 별도 대출받을 수 있습니다. DSR 규제 내에서 가능합니다.

Q6. 신용도가 낮아도 특례대출 금리는 동일한가요?

특례대출은 정부 정책 금리라 신용도에 따른 가산 금리가 없습니다. 시중 주담대는 신용등급에 따라 금리가 크게 달라집니다.

Q7. 시중 주담대에도 우대금리가 있지 않나요?

있습니다. 급여이체·카드실적 등으로 0.1~0.5%p 우대받을 수 있지만, 특례의 기본 금리 자체가 낮아 우대를 받아도 특례보다 높은 경우가 대부분입니다.

Q8. 30년이 아니라 10년 대출이면 차이가 줄어드나요?

기간이 짧을수록 총 이자 차이는 줄어들지만, 금리 차이 자체는 동일합니다. 10년 3억 기준으로도 수천만원 차이가 납니다.

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